14.67%
ROI инвестора / год
True Real Estate · Investment Offer
Nexa Royal Oasis Black Edition
Первый отель с 5★ сервисом на Буките · leasehold 77 лет · апартаменты 37 м²
Investment summary
Суть оффера
Готовый арендный бизнес — апартамент 37 м² с кухней в сервисном отеле на Пандаве (Букит). Точка входа от $107,825 ($2,914/м²), leasehold 77 лет включён в цену. По рабочей финмодели юнита: ROI 14.67% годовых, окупаемость 6.82 года, чистый доход $15,820/год при загрузке 78%.
Концепция Affordable Luxury — премиальный уровень и полноценная инфраструктура по справедливой цене. Сегмент полноразмерных отельных апартаментов с кухней на Буките почти не представлен, что создаёт инвестиционное окно.
Ключевые преимущества
- Срок владения землёй — 77 лет. Против типичных на рынке 25–30 лет, и уже включён в цену. У других проектов с таким же долгим leasehold цена стартует от $4 600/м²
- Самая низкая цена за м² на Буките. $2 914/м² — против релевантных рыночных предложений от $3 200/м²
- Полноразмерные апартаменты 37 м². С кухней, панорамными окнами и балконом — против типовых для Буката отельных номеров 25–30 м²
- Готовый арендный бизнес от Nexa. 5+ лет на Бали · портфель 19 667 м² за 6 лет · 3 860 м² реализовано · 15 807 м² в стройке
- Разрешение PBG получено. Ключевое строительное разрешение оформлено на раннем этапе проекта — регуляторный риск снят
- Океан в 5 минутах. Букит — премиальный район Бали, турпоток 360 дней в году. Пандава — новая точка притяжения
- Гарантии застройщика. 10 лет на конструктив · 2 года отделка · 2 года инженерные сети · гарантия финансирования
Материалы и ссылки
Рендеры экстерьера отеля
Рендеры интерьера юнита
Юнит и доходность
Юнит
апартамент
$107,825
Цена presale · от
37 м²
Площадь · с кухней
$2,914
Цена за м²
77 лет
Leasehold · включён
Доходность · год
финмодель юнита
14.67%
ROI инвестора
6.82 года
Срок окупаемости
$15,820
Чистый доход / год
Финансовая модель · юнит $107,825
Структура доходов · выручка, ADR и загрузка по месяцам
ВыручкаADR / ночьЗагрузка
| Месяц | Загрузка | ADR | Выручка |
|---|---|---|---|
| Янв | 85% | $110 | $2,898 |
| Фев | 75% | $100 | $2,100 |
| Мар | 75% | $100 | $2,325 |
| Апр | 75% | $90 | $2,025 |
| Май | 75% | $100 | $2,325 |
| Июн | 75% | $110 | $2,475 |
| Июл | 85% | $110 | $2,898 |
| Авг | 85% | $110 | $2,898 |
| Сен | 75% | $100 | $2,250 |
| Окт | 75% | $90 | $2,092 |
| Ноя | 75% | $90 | $2,025 |
| Дек | 85% | $110 | $2,898 |
| Год | 78% | $102 | $29,212 |
Помесячная выручка = дни × загрузка × ADR из рабочей финмодели юнита. Годовая выручка $29,212 · средняя загрузка 78% · средний ADR $102/ночь.
Структура расходов · год
Налог · 10%$2,92110.0%
OTA · 7.5%$1,9726.8%
Управляющая компания$5,25818.0%
Операционные · OpEx$3,24011.1%
Всего расходы · $13,391 · 45.84% от выручки
Финмодель · год
Выручка
$29,212
Расходы
$13,391 · 45.84%
Чистый доход
$15,820
Рентабельность · 54.16% · загрузка 78% · ADR $102/ночь
Сезонность · загрузка и ADR по месяцам
ЗагрузкаADR — снизу
Янв$110
Фев$100
Мар$100
Апр$90
Май$100
Июн$110
Июл$110
Авг$110
Сен$100
Окт$90
Ноя$90
Дек$110
Средняя загрузка 78% · средний ADR $102/ночь. Источник — рабочая финмодель юнита.
Анализ конкурентов · сравнение с рынком
Adila Bali
Тип юнитагостиничный номер
Площадь38 м²
Цена$153 / ночь
Кухнянет
Плюсы
- 11 мин до пляжа Melasti
- Бассейн и кафе
- Вид на океан
Минусы
- Старые кондиционеры и отделка
- Запах грибка
- Низкие потолки
- Типовой номер без кухни
14 Palms
Тип юнитагостиничный номер
Площадь40 м²
Цена$105 / ночь
Кухнянет
Плюсы
- Бассейн, джакузи, бар
- Просторные номера с кондиционером
- Wi-Fi, мини-бар, сейф
Минусы
- Номера без кухни
- Низкие потолки
- Заезд через гараж
- Простая отделка
The Ungasan Clifftop · LUX
Тип юнитагостиничный номер
Площадь65 м²
Цена$1 027 / ночь
Кухнянет
Плюсы
- Премиальный LUX-сегмент
- Высокий уровень сервиса
Минусы
- Очень высокий порог входа
- Апартаменты без кухни
- Узкая аудитория
Padang Padang Inn
Тип юнитагостиничный номер
Площадь16 м²
Цена$140 / ночь
Кухнянет
Плюсы
- Рядом с пляжем Padang Padang
- Есть бассейн
- Хорошая заполняемость
Минусы
- Отсутствие кухни
- Скромный номерной фонд
- Минимум приватности
Данные estatemarket.io (Booking/Airbnb, авг 2025). Сегмент полноразмерных апартаментов 37 м² с кухней и отельным сервисом на Буките почти не представлен — Nexa заходит в дефицитную нишу.
Сезонность и спрос рынка · среднее по 3 объектам Букита
Загрузка · спросИндекс цены ADR
Среднемесячная загрузка и индекс ADR (% к собственному годовому среднему каждого объекта) по данным EstateMarket за последние 12 месяцев (июнь 2025 — май 2026). Выраженная сезонность: пик спроса июль–сентябрь и ноябрь, спад в декабре и марте–апреле — рыночное подтверждение загрузки, заложенной в нашу финмодель.
Доказательная база — годовые графики конкретных объектов (нажмите для перехода на EstateMarket):
Детальная информация о проекте
Локация · Пандава (Букит)
Премиальный юг Бали:
- 5–7 минут до лучших пляжей юга — Пандава и Меласти
- Прямой выезд на Mandara Toll Road: 15 минут до Нуса-Дуа, 25 минут до аэропорта без пробок
- Букит — премиальный район, турпоток 360 дней в году; рынок: устаревшие 3★ или дорогие виллы, средне-премиальный сегмент почти отсутствует
Доступные юниты
| Этаж · вид | Площадь | Цена presale | $/м² | Модель |
|---|---|---|---|---|
| 1 этаж · Private Garden | 37 м² | $113,000 | $3,054 | финмодель ↗ |
| 1 этаж · Garden View | 37 м² | $107,825 | $2,914 | финмодель ↗ |
| 2 этаж · Garden View | 37 м² | $107,825 | $2,914 | финмодель ↗ |
| 3 этаж · Garden View | 37 м² | $113,216 | $3,060 | финмодель ↗ |
| 3 этаж · Partial Ocean View | 37 м² | $115,770 | $3,128 | финмодель ↗ |
| 3 этаж · Ocean View | 37 м² | $131,660 | $3,558 | финмодель ↗ |
| 4 этаж · Garden View | 37 м² | $130,000 | $3,514 | финмодель ↗ |
| 4 этаж · Partial Ocean View | 37 м² | $135,000 | $3,649 | финмодель ↗ |
| 4 этаж · Ocean View | 37 м² | $145,000 | $3,919 | финмодель ↗ |
Цены presale из Notion. У каждого юнита — отдельная рабочая финмодель.
Застройщик · NEXA
Масштаб
NEXA
400+
Сотрудников
6 лет
Опыт на Бали
9.2
Рейтинг Booking.com
Портфель
построено / в работе
19 667 м²
Портфель за 6 лет
3 860 м²
Реализовано
15 807 м²
В строительстве
Направления: Development · Management · Agency · Design & Architecture · Furniture. Награды: Asia Pacific Property Awards 2024–2025 — победитель в категории «Жилая недвижимость, Индонезия» (проект Wood Residence); Luxury Lifestyle Awards 2025 — победитель «Best Luxury Hotel Development» (проект Oasis Hotels Collection). Гарантии: 10 лет конструктив, 2 года отделка, 2 года инженерные сети, гарантия финансирования.
Инфраструктура комплекса
- Ресторан, бар, кофейня
- Ресторанная посадка на весь номерной фонд
- Ресепшн, лобби
- Общий бассейн, руфтоп
- Спортзал, спа
- Багги-сервис до пляжей
- Детская зона
79 апартаментов · европейская управляющая компания (10 лет на Бали) · сетевой формат с программой лояльности · отельный сервис (консьерж, ресепшн, room-service, shuttle).
Юридическая документация
📄 Сертификат права собственности на землю · Desa Kutuh (Badung)↗📄 Проверка прав собственности · SHM №6494 / Desa Kutuh↗📄 Подтверждение достоверности земельного сертификата №06494 (ENG)↗📄 Подтверждение Минюста Индонезии · PT Oasis Black Edition↗📄 Регистрация компании + лицензия NIB · PT Oasis Black Edition↗📄 Регистрация NIB · PT Bali Construction Solutions↗
Земля — SHM №6494, Desa Kutuh (Badung). Юр.лицо — PT Oasis Black Edition.
Профессиональный due diligence · расширенные показатели
Доходность за весь срок · DCF (10 лет)
Стабилизированная доходность (год 2+)14.67%
IRR · 10 лет, без плеча16.5%уточнить
Денежный мультипликатор (MOIC)2.6×уточнить
NPV · ставка дисконта 10%+$42 000уточнить
Совокупный чистый поток · 10 лет≈ $185 000уточнить
Предпосылки модели (индексация ADR +5%/год, рост OpEx +4%/год, ремонтный резерв) — уточнитьуточнить. Нужна полная пом-месячная DCF за 10 лет с разбивкой по годам.
Стресс-тест · доходность при разных сценариях
| Загрузка · ADR → | −10% | База | +10% |
|---|---|---|---|
| 85% | 14.4% | 16.0% | 17.6% |
| 78% | 13.2% | 14.7% | 16.1% |
| 68% | 11.5% | 12.8% | 14.1% |
| 60% | 10.2% | 11.3% | 12.4% |
| 55% | 9.3% | 10.3% | 11.4% |
Чистая доходность инвестора, % годовых. Красное — ниже kill-rule 10%. Пессимистичный сценарий (загрузка 60%, ADR −10%): 10.2% — у границы порога. Точка безубыточности по загрузке: ≈ 34%уточнить. Модель считает расходы как % от выручки; фиксированные сервисные сборы для полноты стресс-теста — уточнитьуточнить.
Стратегия выхода и leasehold
Горизонтcashflow + перепродажа год 5–7
Остаточный leasehold на год 770 лет
Оценочная цена перепродажи · год 7≈ $135 000уточнить
Вторичная ликвидность Букитасредняя, 4–8 месуточнить
Опция продления leaseholdесть, условия уточнитьуточнить
Leasehold — амортизируемый актив: терминальная стоимость зависит от остатка срока. Нужны параметры выхода и затрат на продление от застройщика.
Полная стоимость владения · all-in
Цена юнита (presale)$107,825
Налог на приобретение · BPHTB 5%≈ $5 390уточнить
Нотариус · PPJB · юр.оформление≈ $1 500уточнить
Мебель / FF&E пакетвключён?уточнить
Итого «под ключ»≈ $114 700уточнить
Ежегодный сервисный сбор / sinking fundуточнитьуточнить
Профессиональный инвестор считает доходность от all-in стоимости, а не от цены юнита. Состав входных и регулярных затрат нужно подтвердить.
Условия управляющей компании
Доля инвестора≥ 45–50% gross
В финмодели · комиссия УК20% от выручки после налога
Срок договора управленияуточнитьуточнить
Дни личного проживания владельцауточнитьуточнить
Пролонгация / условия выходауточнитьуточнить
Структура revenue-split, прозрачность отчётности и отсутствие скрытых платежей УК — ключевой пункт DD. Договор управления нужно приложить.
Трек-рекорд застройщика · факт сдачи
Рейтинг объектов · Booking.com9.2
Сданные знаковые проектыWood Residence · Oasis Hotels
Фактическая загрузка сданных объектовуточнитьуточнить
Соблюдение сроков сдачи (история)уточнитьуточнить
Фактическая доходность у текущих клиентовуточнитьуточнить
Сильнейшее доказательство — фактические загрузка/ADR/доходность по уже сданным объектам Nexa (а не только данные конкурентов). Запросить отчёт по delivered-портфелю.
Карта рисков и митигаций
| Регуляторный | Leasehold / PT PMA, разрешения. Митигация: PBG получен, земля SHM №6494 проверена юристами, подтверждение Минюста. |
| Строительный | Срыв сроков и качества. Митигация: гарантия финансирования, 10 лет на конструктив, своя стройкомпания; эскроу / график траншей — уточнитьуточнить. |
| Рыночный | Падение загрузки/ADR. Митигация: стресс-тест выше, дефицитная ниша, турпоток Букита 360 дней; запас до kill-rule. |
| Валютный | USD / IDR. Доход и расчёты — валюту зафиксировать, уточнитьуточнить. |
| Ликвидность / выход | Скорость перепродажи leasehold. Вторичный спрос Букита, дисконт выхода — уточнитьуточнить. |
Контакты
Персональная консультация
True Real Estate · Nexa Royal Oasis Black Edition · инвестиционный оффер (версия 1). Источник — Notion-оффер застройщика и связанные per-unit финмодели. ROI 14.67% и окупаемость 6.82 года — по рабочей финмодели юнита $107,825. Расходы 45.84% / рентабельность 54.16%.